嘿,你知道北京中央商务区(CBD)吗?

——国际化大都市商务中心区,在全国乃至世界范围内都拥有姓名。

那你知道三里屯吗?

——潮流地标,定义时尚文化的一个商业符号。

可是CBD和三里屯之间呢?

东起东大桥、西至朝阳门,南北分别接壤CBD与三里屯的“朝外”片区,很少被人提及。但在北京“减量发展”的总体方针与建设国际消费中心城市的目标下,“朝外”的核心区位和存量物业量,成为其华丽转身、更新蜕变的优势所在。

区位图

在此背景下,CRTKL应邀对朝外片区的升级改造进行概念规划,方案着眼于城市公共空间,从愿景打造、空间重塑、实施路径探索上,进行了一次有益的城市片区更新实践。

朝外片区城市元素

·  区域背景

朝外片区位于北京中央商务区与三里屯之间,东西方向有城市主干道朝外大街贯穿,两端为朝阳门地铁站和东大桥地铁站;毗邻新中国十大建筑工人体育场、国家3A级旅游景区日坛公园、第一使馆区;其地理位置优越,交通优势明显。

旧时称此区域为“朝外关厢”,很多老字号在此区域经营。元代皇室每年都在东岳庙举行祭祀活动,百姓每年三月于此进行春游;明清两代的东岳大帝诞辰,多有敬香庙会,民众、商户云集——明代《帝京景物略》对当时的繁荣景象有所记载:“帝诞辰,都人陈鼓乐、旌帜,楼阁亭彩…… 妇女满楼,士商满坊,肆行者满路,骈观之”。朝外大街是大运河漕运送粮车辆入京城的主干道,而从朝阳门到东大桥约1.4公里,故得到“三里长街”的名号。

二十世纪末是朝外片区发展的鼎盛时期,丰联大厦、泛利大厦、中国人寿、华普、百脑汇、蓝岛大厦等高层办公楼,和商场百货临街而立,朝外商圈业已成型。琉璃牌楼向南就是朝阳区区委、区政府所在地,可以说朝外片区曾是朝阳区的政治、经济和文化中心。

20世纪80年代的朝外大街©图片来自网络

在二十一世纪初的城市规划中,朝外大街被定位为“北京市第三商业大道”,商圈定位得到官方认证。但随着社会结构调整、产业升级、人口聚集,城市的飞速发展加剧了区域分化,商圈运营能力迭代未能匹配消费升级的困局逐渐突显。在崛起的北京CBD和三里屯的光环之下,朝外片区的存在感愈发降低,朝外商圈的提升改造需求日益紧迫。

“有商无圈”,从而造成商圈无法识别,继而断裂为片段甚至退化为点,无法在各商业主体间、商业与其他业态间共享人流、互补内容、激发创造性,这是朝外商圈的问题根源。商圈问题的本质是城市片区发展质量的问题,因此,CRTKL将朝外商圈提升改造置入到朝外片区城市更新这个更大图景之下进行思考,希望通过片区更新提携商圈提升、商圈提升反哺片区更新。

·  现状问题及路径

朝外片区现状问题汇总

通过分析以上问题,可以发现:激发城市区域活力往往与文化商业氛围的连续性、功能的复合性、公共空间的丰富性、使用者的多样性相伴共生。因此,焕新升级一定是以提升多元对话,促进共享为契机,来实现存量空间资源从内到外的嬗变。

当前,北京已摒弃大拆大建的粗放发展方式,转为深入推进城市更新,以创造新需求、新消费作为提质增效、带动更新区域活力的主要手段。在朝阳区北至蓝色港湾,南至北京中央商务区的新文化消费带上,朝外片区亟待成为衔接新工体至侨福芳草地之间的链接锚点,变断裂为延续。

如何使朝外片区重新焕发活力,达到社会、经济、社区效应的多方共赢?简单的一句“重装升级”是远远不够的。《美国都市建筑——城市设计的触媒》中提到:“策略性引进的新元素,可以复苏城市中现有的元素且不需要彻底改变它们,而且当触媒激起这样的新生命时,它也影响了相继引进之城市元素的形式、特色和品质”。这种触媒既可以是适宜的产业定位、明星商户引入,也可以是奖励机制,还可以是城市空间更新设计…… 在整个片区更新中,不同的参与方在以上诸多方面协同发力,而作为规划设计单位,CRTKL则更多地关注于“公共空间品质提升”这一触媒。

通过城市公共空间物理层面的品质提升,唤起人们对区域的重新认识、认可,引发来此营商、创业甚至定居的意愿,从而引人、提气、聚商和兴业,产生连锁反应,带动区域发展,完成有人文性、有影响力、有凝聚力的城市焕新。空间规划将对朝外片区更新起到激发、引导或制约作用。为此我们选取了以下路径研究:

1. 充分研究朝外片区空间形态,分析现存问题和未来发展的可持续性,树立清晰的愿景;

2. 厘清空间脉络,通过情境设定让空间序列和而不同;

3. 选取示范点位,作为朝外片区更新的种子,以示范作用扩散影响力,带动更新建设;

4. 基于愿景创立简单明确、灵活且富有弹性的工具箱式导则,让空间策略和更新措施共同作用;

5. 以明晰的愿景将不同利益集群的需求结合起来,引导多方共建、提供创新实施方案的思路,统筹分工、设定时序渐进更新。

1、共同的愿景——朝阳而生,美虞物外

在本次朝外片区更新计划中,我们设定了一个共同的愿景目标作为区域更新使命,“朝阳而生,美虞物外——兼具国际视野、创新美学、人文情怀复合之美的中心城焕新区”,着眼于国际化消费商业圈层塑造、文化艺术效应,以及人性化社区环境提升。该区域作为统筹平衡多种需求的载体,使不同集群都看到了自身立场被充分考虑和尊重,从而愿意切实参与到建立区域存在感的进程中去。

朝外片区更新效果图

2、空间策略——空间为骨、美学为魂

·  规划结构:

利用现有城市道路形成两横(朝外大街、朝外南街)三纵(工体南路、芳草地西街、神路街)的空间网络,全面支撑朝外片区,并与相邻街区进行连接,以呈合纵连横之势。

·  交通优化:

将机动车的主导权让位于行人,利用区位公共交通换乘机遇,即朝阳门地铁双线换乘、东大桥站未来四线换乘,减少区域动态交通强度;

盘点台帐后,从时间、空间双维度动态管理静态交通体量,例如,街边灵活空间在工作日、周末功能有所不同,可兼容街道活动与停车需求;

朝外南街现状

灵活空间-工作日/假日的利用构想

优化路口设计(如改变铺装方式、局部减小转弯半径降低机动车通过速度)、修改局部车行方向,打通区域微循环。

交通优化构想

·  步行体系构建:

加密步行路网连通性,如结合泛利 - 丰联广场改造、昆泰国际中心商业街及其北广场改造、东岳文化广场改造,加强朝外大街与朝外南街的步行连接性;

三条纵街因其内因外延各有特点,从而形成不同主题——工体南路主打运动健康、芳草地西街偏向文艺个性、神路街强化文脉国风,整个街区被划分为不同的主题段落,并经由两条横向道路串联一贯,行进其间既能体会到一致的品味,也能感受到不同的氛围,为周边主体提供运营背景并激发想象力。例如,昆泰商城改造时,结合工体南路的定位,在其尽端设置了空中篮球场及环绕其周的运动主题店,正是这种带有特征设定的空间规划的结果;

基于两横三纵的规划结构,于街道交汇、重点建筑前场等节点位置,设置四大示范性空间节点、布局多处空间趣味点、补充社区服务设施,通过口袋公园、艺术化城市家具、雕塑小品等,聚焦空间美学,形成空间层次上的节奏变化。

·  立体塑形:

通过轮廓优化、灯光强度引导,分层级勾勒出城市天际线,将空间策略引向三维,从更广范围提高片区识别度;

通过材料虚实、落位的引导,在重要街口、视线通道上加强通透性、纵深感,引导探索片区更多区域;

朝外片区更新体系图

空间网络成形后,基于现有资源和未来预期,本次更新将“美学体验”附着于物理空间之上,以艺术之美为核心、行走之美为线索、生活之美为基底,致力于将朝外片区蜕变为兼具文艺气息、步行友好、乐活健康的“斜杠”街区。

朝外片区更新总平面图

·  立体之美

匹配朝外更新方向,打造“没有围墙的艺术馆”。不仅是场所营造,也是联结情感和空间体验,更是综合的空间设计统筹。首先,CRTKL建议设立中国首个专属城市空间IP——朝外H!-LINE,作为文化艺术地标和朝外空间游线,以全新姿态向世界SAY HI。在文化艺术主题下,以更新节点空间锚定设计概念,继而发散至片区内的趣味艺术装置趣味点网络。未来考虑统一街区VI设计,进一步强化区域识别度。朝外商圈更可通过片区IP加持,引入相关产业、业态和品牌,与相邻商圈形成差异化竞争。

朝外片区IP构想

·  行走之美:

“最好的风景在路上”,街道应该通过人的活动进行定义。强化慢行游览体验,依据街道特点,形成不同长度和内容主题的浏览线路,让步行友好也成为朝外区域名片。将人流重新带回街道,活化街巷空间。 通过分时控制、慢行铺装、断点停车、立体过街等措施,全面保障人行安全性;同时,对建筑首层高差进行景观化改造,沿街强化多线步行渗透、增加休憩空间,使公众的步行意愿提高。通过建筑首层通透率设定、红线内外景观和铺装的一体化设计、路径引导,以及建筑外弹性空间的利用,弱化建筑与街道的边界,让步行者尽可能靠近建筑界面,景观步行带与建筑界面形成“你中有我,我中有你”的互动状态。

“无步行,不商圈”,提升步行友好度是很多商圈提升改造中造“圈”的最直接途径之一。将原先单打独斗的点状商业体通过良好的步行体验进行串联,商业主体通过共享人流交换信息,并因此获得互相对话、协同发展的途径;同时,连贯友好、情境谐和的步行环境也能提高使用者对于“商圈”的认同感。

建筑首层高差景观化——利用坡道、台阶,改变单调无趣的人行路线,形成丰富而有吸引力的交往空间

口袋公园——居民健身空间

·  生活之美:

通过补齐配套缺位,促进空间功能多样混合,来丰富区域居民、使用者的日常生活。例如,建设便民服务集合点,让社区温度走进居民心中,带动居民建设美好街区的积极性;以口袋公园作为活动节点,串联小尺度、亲切感的居住区景观系列,步行、慢跑、骑行、健身、溜娃皆宜。可以提升居民生活的丰富度与满意度,吸引圈外人群落地。功能、空间交织激发,生活越鲜活,区域才会越精彩,最终达到互动与归属感的相互促进,成为区域良性发展的基础。

朝外商圈也将从片区人群中受益,获得认同感契合、且稳定的潜在客户。各种商业与产业的创新,藉由社区作为试验场,因而获得更快、更直接的反馈和灵感源泉。

多样混合激发空间活力

3、示范节点空间——通过场景打造记忆点和公共空间的节奏感

本次CRTKL选择了四个不同类型的节点空间,作为形象化更新的起始点,具体展现朝外片区更新空间思维与策略,带动区域化认知,帮助重新建立朝外片区的“存在感”。

·  泛利 - 丰联广场——都市绿洲

作为办公用地中的公共空间,现泛利 - 丰联广场被地面停车占据。未来腾退停车后,在用地四角为高层办公塔楼的围合下,中央广场仿佛高密度开发地块中的一个“城市绿洲”,可供举行室外展览、露天电影、户外音乐会等文化活动。向南可进一步联动悠唐广场举办电影首发活动,既是打开经营边界,促进功能融合,也是打破室内封闭环境走向室外开放环境的有效举措。同时,夜行功能的引入,以及单一空间在时间上的不同利用方式,也大大提升了空间利用效率。

丰联 - 泛利广场更新构想

·  东岳文化广场——朝外文脉

原东岳庙山门对面的琉璃牌楼广场被用作停车场,传统文脉未能有效延续。全新的东岳文化广场,将与老牌楼产生对立而统一的美。轴线序列呼应了东岳庙传统建筑空间,牌楼广场可利用地缘优势容纳如东岳庙庙会等传统活动,并与周边商业体互动,以全新形式和技术活化朝外历史、推进朝外文脉复兴。

东岳文化广场更新构想

·  化家胡同——艺术小径

化家胡同虽为北京最美胡同之一,但空间感受并不宜人,狭小的巷弄中人车混行、界面单调封闭。作为连通侨福芳草地和蓝岛大厦的最优路径,这里将成为一处艺术空间之路,以宜人的尺度和艺术陈设,使空间丰富鲜活。

化家胡同更新构想

·  蓝岛广场——朝外之窗

蓝岛大厦地处朝外片区东门户,既需要满足城市动态交通中的远观形象,也要适宜公众走近欣赏。原购物中心的立面将被更新为精致通透的“朝外之窗”意象,提升区域门户形象;从室内中庭向东可眺望外部城市景象;依托东大桥地铁增量换乘机遇,拓展下沉广场,汇聚人气,空间利用更加综合立体。(仅为规划概念,作为设计建议,并非最终设计结果)。

蓝岛大厦更新构想

4、街道更新导则——模块矩阵化工具箱的应用,提供具有灵活度与弹性的引导与控制

很多设计导则都存在侧重“则”,弱化“导”的情况——仅有原则性叙述,对细化设计难以形成有效的指引,只能作为宣贯手册,在后续的实际更新设计工作中很难落实导则意图;一街道一断面的设计工作针对性强,推广复制性不足。

模块资源库

因此,在朝外片区更新工作中,导则以一种更加简洁清晰的资源库形式出现——导则分为三大资源板块,每个资源板块下的多种元素模块组成矩阵化工具箱,对不同街道断面的尺度和功能需求可进行组合搭建;在不同设计阶段,模块可进行逐步深入的设计细化。这种工作模式作为导则核心,单模块可复制、类似情况可推广、不同尺度可扩展收缩、可指导后续设计。

元素模块搭建道路断面

5、多方共建——统一打造的公共空间为图底,以协调与平衡公共利益与运营主体诉求

在朝外片区更新中,如何使居民、使用者、企业、政府管理部门共同参与到区域转型升级的工作中来?如何增强各方合作的积极性和参与度?

· 政府——公共空间更新、形象提升,区域更新政策奖励扶持,定向满足社区需求

· 平台公司——建筑及景观更新,沿街界面融合设计,改善街道活力

· 运营方——文化资源引入,激活现有商业资源

· 使用者(居民、工作人群、游客等)——积极投入公众参与,维护提升区域特色

以多方诉求为基础,CRTKL提出了旨在共建多赢的工作框架:

建立多方参与、共建共治的更新工作组织构架

长久以来,城市片区的更新升级被认为应由政府财政负担,但这种方式对于财政压力较大,后续如何推向市场化经营也成为一大难题。在引入市场投资积极参与的机制下,更新模式、设计思路、后续运营管理,都将更加活跃而具有创新潜力。例如,在昆泰商城的改造工作中,引入市场化经营主体,以长期租赁模式获得经营权;经营主体对改造、经营,进行系统化工作,并进一步拉通IP打造、商业策划、媒体推广等多方面社会资源,使多年来经营惨淡的昆泰商城有机会焕发全新活力。

朝外片区城市更新缘起于商圈,但不限于商业,也包含产业、文化艺术空间、社区服务设施及城市景观等各方面内容。在朝阳区政府的牵头协调下,朝外街道办提前了解不同单位的需求,鼓励其通过自主设计改造、委托设计+自行改造等方式,共同参与更新升级,形成街区统一风格。这种多方共建、协调沟通、搭建平台的模式,有机会为固有思维提供对话机会。例如,建设用地、道路用地之间长久以来被一条无形的红线区隔,导致市政与业主各自为政。多主体共同参与的共建平台将统筹更新工作,“统一设计、统一施工、统一管理维护”,实现红线内外共赢。

朝外片区更新一期工程已在此框架下展开,作为商圈种子项目,将受益于片区更新的总体规划,也必将带动片区更大的发展。

市场化经营主体提供昆泰商城改造及运营方案

2022年8月,北京市发改委批复朝外片区更新示范段公共空间改造提升项目实施方案,这也是北京第一个片区类的公共空间改造项目。此项目作为朝外片区更新的起点,将串联朝外大街、朝外南街商务文化空间,营造步行友好的舒适环境,提供居民、行人休憩活动的公共空间。相信在不久的未来,朝外片区会全面加入到北京城市更新的步伐中,并与其他更新项目共享经验,进一步探索规划引领、政府统筹、多元参与的更新实践。

项目团队: 刘严(Yen Liu), 韩靖(Jing Han), 于矛(Mavis Yu), 李毅(Roy Li), 侯飞(Frank Hou), Matt Billerbeck, Ricardo Cervantes, 纪文龑(Wenyan Ji), Rodrigo Tarriba, Mai Pham

责任编辑：kj005

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