“借名买房”协议有效吗？全面梳理“借名买房”问题研究

“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。

借名的事实认定

前不久，“用你名字买的房不一定是你的房”冲上了微博热搜，引发了网友对于借名买房的讨论。实践中，出于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系等原因，存在借名买房的情况。部分买房者通过“借名买房”规避购房障碍，却忽视了“借名买房”本身存在的极大法律风险。那么，借名买房是如何事实认定的呢？

下面是来自我所湖南二十一世纪律所的真实案例情况

刘某与韩某于2009年相识后同居，2011年韩某与案外人张某签订房屋买卖合同，约定韩某以198万元购买系争房屋，后于同年登记在韩某名下。2013年刘某与韩某结束同居关系，刘某要求韩某将房屋过户至其名下但遭韩某拒绝。刘某自述因其无购房资格，故与韩某口头约定借用韩某的名义购买系争房屋，韩某则坚称房屋为其自行购买。刘某用其银行账户向张某支付了全部房款，房屋原由刘某与韩某共同居住，但2013年韩某搬离后由刘某单独居住使用。韩某虽坚称系争房屋由其购买，但购房款系由刘某银行账户支付，且房屋一直由刘某实际居住使用，韩某自2013年搬离系争房屋后至今亦未向刘某主张权利。在韩某未能对刘某出资原因进行合理解释，且未能提供证据推翻刘某借名买房主张的情况下，法院认定刘某与韩某之间就系争房屋存在借名买房关系。

涉及借名协议的效力认定

借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定

政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议应属无效，出名人与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属无效。

为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定

房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

为规避信贷政策而借名购买商品房协议的效力认定

当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。

确权与配合过户

司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉请的解决路径主要存在两种观点。第一种观点认为，应当支持借名人要求确认房屋为其所有的诉请。当事人之间借名买房的真实意思表示系借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为权利人，但与双方约定不符，故不动产登记簿的权利登记因借名买房之权属约定而被否定，借名人才是真正的权利人。第二种观点认为，借名人仅享有要求出名人依据借名协议协助其变更办理登记手续的请求权。

依据《民法典》第208、215条规定，我国法律规定将物权变动效力与债权合同效力的认定作出区分；我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力仍需要通过法定方式完成。对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方才发生物权变动的效力。在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名人名下，是出名人与出卖人的真实意思表示，亦是双方追求的法律后果。不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与出卖人之间合法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应属合法有效。借名人无法以借名协议否定登记效力，亦无法要求法院直接作出确权判决。

结合最新的限购政策审查借名人是否具有购房资格。借名人应当对其具有购房资格进行举证。如借名人不具有购房资格，则其无权要求将房屋过户至其名下。判断借名人是否具有购房资格的时间节点应以法庭辩论终结为准；若借名人在法庭辩论终结前因限购政策变化或借名人自身条件变化而获得购房资格，则可支持其过户诉请；若因政策变化使借名人失去或依然不具备购房资格，则无法支持其过户诉请。

如房屋存在过户障碍，且在法庭辩论终结前过户障碍无法消除的，法院应向当事人进行释明，若其仍坚持过户诉请的则判决驳回诉请。需要说明的是，《民法典》第406条对抵押人转让抵押财产规则作出重大修改，抵押人无需经抵押权人同意即可转让抵押财产。不动产主管机关据此对不动产登记簿样式进行了修改，在不动产登记簿中的“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

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