2023年7月4日，由亿翰智库、亿翰物研主办2023ESG暨上市物企可持续发展高峰论坛成功落幕。期间重磅发布2023中国物管行业可持续发展白皮书及2023上市物企综合实力研究成果。

会议议程

成果发布

注：同一评级内企业排序不分先后

2023中国上市物业服务企业TOP30

注：企业排序不分先后

注：企业排序不分先后

注：企业排序不分先后

注：企业排序不分先后

研究模型及指标选择

ESG

从绿色低碳、社会责任、企业治理三大维度，共14项二级指标进行评价，既关注企业的内部治理，也考虑企业行为的外部性。采用专家打分法，综合观察长期ESG建设及实践成果，也同步将短期突发风险事件的影响考虑在内，长短兼顾。

上市物企

从物管市场、资本市场以及社会责任层面考量上市物企的表现和能力，主要包括企业的经营规模、盈利能力、运营能力、成长能力、资本市场运作能力、服务品质运营能力以及社会责任等7个方面，并参考政府监管，建立“3+X”模型 对上市物企进行全方位评价，最后应用指标建模法、因子分析法和层次分析法等业内公认的权威研究方法，得出上市物企TOP30的最终研究成果。

时间：核心指标表现及数据统计时间截止到2022年12月31日，同时兼顾到2022年6月之前的企业表现。

企业属性：在中国内地开展经营活动的物业服务企业。

数据来源：（1）纳入研究的企业的ESG报告/可持续发展报告/社会责任报告/企业年报及各项公告；

（2）任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、调研报告、学术研究报告等信息渠道。

ESG板块：

一、内外双驱动，物企可持续发展能力的建设越来越重要

在全球经济持续发展的同时，对企业社会责任的关注度也日益增加。对于物业企业来说，这种责任主要体现在ESG（环境、社会和治理）这三个方面。环境（Environment）关注企业如何保护和改善自然环境；社会（Social）关注企业如何对待员工、客户、社区和其他利益相关者；治理（Governance）关注企业的领导结构、政策和程序等。物业企业重视ESG的重要性，既源于外部的社会责任和法规压力，也源于内部的持续发展和风险管理需要。

Environment

物业企业在日常运营中会产生各种环境影响，比如能源消耗、废物排放、水资源管理等。这些环境问题不仅关系到企业的法规遵守，也直接影响到企业的社会声誉和市场竞争力。随着公众对环境问题的关注度提高，企业也面临越来越大的压力。

Social

物业企业的社会责任主要体现在对员工、客户、社会和其他利益相关者的关注上。例如对员工来说，物业企业需要尊重员工的权益，鼓励员工的个人和职业发展。对客户来说，物业企业需要提供高质量和安全的产品和服务，尊重客户的权益，积极响应客户的需求和反馈。对社会来说，物业企业需要积极参与公益活动，支持乡村振兴。对其他利益相关者，比如供应商、投资者、政府等，物业企业也需要保持良好的关系，提高透明度。

Governance

企业的治理结构和制度是决定企业行为和表现的关键因素。对于物业企业来说，良好的治理能帮助物业企业更好地管理内部和外部的关系，提高企业的运营效率和效益，减少企业的风险和成本，增强企业的持久竞争力。

物业企业ESG的重要性，不仅体现在应对外部压力上，也体现在追求内部的效率提升和风险控制，进一步地，体现在企业的战略发展和长远竞争力上。

二、上市物企ESG发展的五大特征

1、披露数量稳步上升，三大议题在探索中不断完善

2022年，56家在港交所上市的物业企业中，有40家企业单独披露ESG报告，10家企业以与年度报告合并的形式进行披露。

2021年，52家在港交所上市的物业企业中，有39家企业单独披露ESG报告，9家企业以与年度报告合并的形式进行披露。

2020年，40家在港交所上市的物业企业中，有27家企业单独披露ESG报告，13家企业以与年度报告合并的形式进行披露。

与2020、2021年相比，单独披露ESG报告的物企占比进一步提升，且透明度、标准化、可比性逐步增强，可持续发展迈入新阶段。

2、国策引领，助推ESG快速发展

近几年，政策的出台为我国的物业企业发展ESG起到了重要作用，政策的作用主要体现在三方面，第一为ESG披露的标准与体系的建立；第二为对物业企业的市场行为的限制与约束；第三为对可持续发展企业进行鼓励与引导。

图表：2021-2023年ESG部分政策

资料来源：亿翰物研整理

3、服务为首，科技助力实现效能提升

 注重用户满意度

2023年，企业经营重心转移到对服务内容与质量的提升，根据企业年报，2022年12家所得款项用途变动的物企中，一般企业用途及营运资金从9.4%上升到15.4%。物业企业对业主的满意度也更加重视，通过提供高品质的服务、建立积极的沟通渠道和反馈机制、提供个性化的社区服务、积极组织丰富多彩的社区活动、建立有效的投诉处理和纠纷解决机制等不断提升用户的满意度，实现可持续发展。

碧桂园服务：小业主满意度92.86%，大业主满意度96.68%；

绿城服务：2022年，绿城服务共收到投诉47,730单投诉，满意度结果定量标准96%。投诉信息的来源分为：来访、来电、来函、短信、微信、绿城生活APP、网络发贴、媒体报道及其他单位转诉等。

科技的运用为企业发展助力

在物业企业探索“碳中和”革新之路的过程中，能源和效率是两大核心要素，而智能化和数字化技术则成为实现这些目标的关键手段。

例如，物业企业可以提供智能能源管理系统，通过传感器、数据分析和自动化技术监测和优化能源使用；支持可再生能源的应用和管理，如太阳能电池板和风力发电；通过物联网技术和智能设备，实现设备的远程监控和管理，提高运维效率等。

碧桂园服务：天津市滨海新区城市服务数字平台，依托物联网、人工智能、GIS 和移动互联网等技术，基于政府、集团、区域、项目不同角色对滨海新区项目进行监督或运营管理的诉求，构建了市政环卫一体化管控系统、老旧小区管理系统、全局停车运营系统、资产经营监管系统及城市运营整体管控平台。

万物云：在深圳市河流水质科技管控项目中利用智慧化平台、科技化手段、精细化理念，开辟水环境管理新路径，通过建立「海陆空」立体监测网络、实施网格化精细管理、构建智慧平台闭环督办、高效组织应急工作、推动公众参与共管共享等措施，形成了实时、精细、智慧管控体系，为治水决策提供了有力支撑。

4、多措并举，多场景实现节能减排

在环保实践中，物业企业可以采取多种措施,例如通过提升能效、采用可再生能源、减少废物产生和排放等方式减少企业的环境足迹，通过提供绿色建筑、智慧社区等绿色产品和服务，满足市场对绿色生活的需求，同时也为企业自身创造新的业务机会和增长点。

在2022年物业企业的ESG报告中，均展现出对节能减排、绿色发展的重视。在水资源、能源资源等的节约与再利用上，各企业均在自身力所能及的范围内进行设备改进、节能改造等。从企业用水量上看，物业企业的耗水量与其所管面积有较大的关联，部分物业的社区用水量显著低于同等体量的企业，则得益于其进行的节水型社区改造，节水设施的铺设、雨水回收设备、智能浇灌系统的建设等。

在能源使用上，物业企业通过使用清洁能源以及可再生能源，减少常规能源的使用。例如碧桂园服务：节能灯具改造36万个，节能改造节约电量849万度，水泵改造95个，节约电量1180万度，能耗系统降低成本94万元。

5、物企融入民生治理，彰显责任担当

物企融入基层治理的趋势愈加显著，在国家大力提基层党建、乡村振兴、社区养老的前提下，物企充分发挥自身优势，做到服务下沉，大力发展红色物业，承接乡村振兴项目，积极建设养老型社区，站在社会发展角度勇担社会责任，将业务推向纵深发展。

公益

例如华润万象生活：2022年携手商户共克时艰，购物中心减免租金23亿元；累计推进“红色管家”进驻8座华润希望小镇，推动现代物业管理融入乡村治理。

员工

2022年，物业企业中员工平均培训时长为45.4小时，相较于2021年的32.07小时有所增长，其中建发物业平均培训时长高达403.4小时，居各物业企业前列；物业企业平均培训覆盖率均在85%以上。

图表：2022年上市物业企业员工培训时长情况

数据来源：ESG报告，亿翰物研整理

供应商

物业企业对供应商管理有助于保障服务质量、降低成本和风险、促进供应链的可持续性。通过建立良好的供应商关系和有效的供应商管理机制，从而获得持续的竞争优势，并实现业务的稳定增长和可持续发展。

截至2022年末，50家典型物业企业共与140548家供应商保持合作关系，包括供应物料、设备等的实物供应商，提供保安、保洁服务等的服务类供应商等。中海物业、华润万象生活、万物云拥有数量最多的供应商，分别拥有25475、20130、16390家供应商。

三、物企发展ESG机遇与挑战并存

物业管理行业在推动社区的可持续发展、提供公平和优质的服务以及营造良好的社区环境的同时，无论从政策层面、业主层面还是投资者层面都面临巨大挑战。

政策要求：我国的环境压力加剧，为改善环境污染、全球气候变暖等环境问题，我国对企业排放等环境相关的政策法规更加严格，物业企业面临着更大的环保压力，从节能减排到废弃物管理，从能源利用效率到环保设施的维护，这些都可能给其带来额外的运营成本和管理难题。

业主要求：略...

投资者要求：略...

而在挑战中，也蕴藏着巨大的机遇，物业公司只有抓住这些机遇，才能实现真正的可持续发展。未来物业管理行业的ESG发展将更加深入和全面，物业企业应勇于承担社会责任，及时调整自己的ESG策略，适应新的发展趋势，为构建美好社区做出更大的贡献。

上市物企板块：

一、资本市场周期性退坡，行业认知拐点到来

2022年，恒生物管指数经历较大波动，整体呈下行走势，从2022年初的5109.03点位连续受挫下滑65.2%至10月末的1776.65点位，11月，在支持房地产市场平稳健康发展政策出台之后，地产及物业板块开启回升趋势，截至2022年年末物业涨幅达到85.5%，年内冲顶持续回落，2023年上半年迎来波动下降。

图表：2022年-2023年6月，恒生指数及恒生物管指数走势情况

数据来源：choice，亿翰物研整理

资本市场受挫倒逼行业进行深度反思，例如从依赖母公司到追求独立性，从多边业务均衡发展到“注精不注多”，从大肆收购到有质收购，发展重心从资本市场逐渐转移到服务质量上来等。

二、高增速Buff褪去，行业分化进一步加剧

2022年44家物企披露在管面积总数为59.53亿平方米，相较于去年同期的50.19亿平方米增长了18.6%。纵向对比来看，2022年物企整体的面积增速是有所下降的，这与物企在这一年收并购规模快速缩减、房地产竣工面积下滑，房企支持力度下降有很大程度的关系，外加疫情影响企业拓展效率与拓展成果，因此在管面积增速出现了放缓现象。

图表：2022年物企面积增速情况

数据来源：企业年报，亿翰物研整理

2022年行业分化进一步加剧，中部梯队向头部梯队游动趋势明显。近几年来除估值分化以外，物企的规模梯队分化也愈演愈烈，尤其是在2020、2021年以来，借助资本优势，物企无差别大肆收购，形成了大鱼吃小鱼局面，据不完全统计，2020年收并购交易额近百亿之多，中上游物企规模扩张更加迅速，市场集中度进一步提升。

图表：2021-2022年物企梯队面积情况

数据来源：企业年报，亿翰物研整理

三、国家队势头强劲，多指标持续占据上风

根据2022年年报我们可以看出，无论是估值，还是盈利能力又或是规模增速，国央企相较于民营物企都保持着更加稳定的增长。

根据数据来看，2021-2022，国央企的营收增速、毛利增速都力压民营物企一头，2022年国央企总营收为846.8亿元，相较于2021年的659.0亿元增长28.5%，民营物企总营收为1350.3亿元，相较于2021年的1193.9亿元增长13.1%，低于国央企超15分百分点。

图表：2022年国央企与民营物企毛利情况对比

数据来源：亿翰物研整理

四、行业逐渐朝着高效、高质方向发展

随着社会经济的快速发展和人们生活质量的不断提升，业主对物业的要求变得更加多元化、细节化，对物业管理的效率和质量提出了更高的要求，同时，在当前的社区服务内容同质化严重的背景下，打造自身的差异化竞争优势，提升综合服务质量就显得更为重要。

除外在需求对行业高质量发展的推动外，物企也在着重修炼内功，通过科技的应用、人才的培训等实现内驱发展。

责任编辑：kj005