摘要：选对赛道是关键!

当下，轻资产运营已经成为了产业行业扭亏为盈、涅槃重生的重要砝码。

尽管现在市场上仍然有轻资产运营乱象的存在，但依旧低挡不住大家对他的热爱，特别是在科技创新、工业立市、存量资产盘活、城市更新、公募REITs等政策的推动下。

这些政策不仅为轻资产运营带来了广阔的想象空间，同样也带来了巨大的轻资产市场，也让越来越多企业加入到了轻资产运营的行列中来。

随着产业风向标的变化，无论是地方政府，还是入驻企业，又或是投资机构，都对产业园区提出了更高的要求，为了实现产业的高质量发展，轻资产运营的重要性逐渐凸显，产业运营作为轻资产的核心能力，也成为了在产业园区中的取胜关键。

01轻资产运营核心要点

现在，有一个很有趣的现象，各行各业都在讨论“运营”二字。当一个个运营名词铺天盖地的袭来，运营与运营之间又存在着天差地别的呈现方式。

回到产业行业，轻资产运营究竟能为园区带来什么？是否真的能实现逆风翻盘？是否能真正为园区带来理想的产值税收？是否真的是一本万利的好生意？这些都是值得我们深入思考的问题。

但不可否认的是，轻资产运营正在深入产业行业的骨髓，成为引导园区高质量发展的重要引擎。

1、找准定位是关键

众所周知，产业定位并非一蹴而就，而是需要园区方从多个维度进行考量。

由于不同区域、不同园区之间存在巨大差异，所以在为园区进行产业定位的过程中，不仅要充分考虑当地的资源禀赋、区位优势，以及产业发展情况，未来可能会出现的产业升级、产业转型诉求也是产业定位需要考虑的重点。

找准产业定位是园区发展最前期，也是最关键的环节之一。

如果园区在开发建设，或正式投入运营之前没有做好定位规划，势必就会导致园区出现企业布局杂乱无章、行业鱼龙混杂、日常管理混乱、产业发展缓慢等情况，同时也为今后园区的良性发展埋下隐患。

一个科学的产业定位不仅可以让园区在产业设计、空间布局的过程中有更加合理的规划，还能为后续的轻资产运营带来更多便利。

2、针对性运营是重点

前面我们提到，不同区域、不同园区之间往往存在巨大差异，不同产业之间更是如此，因为其衍生的载体、交通、区位等硬性诉求，招商引资、运营服务、配套设施等软性诉求，也同样会有很大差别。

针对不同产业类型寻找与之相匹配的轻资产运营商，才是运营好园区的重点所在。

一个不合适的轻资产运营商，不仅不能让园区通过运营实现良性循环，还会影响园区的整体发展。反之，一个具有针对性的运营商，将会为园区带来不可估量的积极影响。

他们通常会从园区的前期规划，中期载体建设，后期招商运营等方面进行全方位考量，根据产业特征、市场情况、产业发展路径，从根本上把握产业所需，为其匹配合适的配套设施，以及特定的服务类目，提供具有针对性的运营服务。

3、运营专业度不可或缺

如今，轻资产运营乱象依旧普遍存在于园区市场之中。

绝大部分进入轻资产领域的企业并没有及时扭转运营观念，仍然以“代理招商+物业服务”为主，通过低佣金、低运营费、低合作报价的方式挤走竞争对手，只为顺利拿下园区项目的运营权。

实际上，这类轻资产运营商本身并不具备专业的产业运营能力，自然也没办法为园区方解决当下更关注的资产价值提升、产业高质量发展，以及人口就业、税收、产值、落地投资等方面的诉求。

所以，具备专业轻资产运营能力的团队也成为了园区行业争相追捧的对象。

他们深知，一个专业的轻资产运营团队，不仅能够帮助园区找到合适的企业入驻，还能在园区内部打造出一条完整的产业生态链条，并根据企业诉求提供相对应的服务，比如建造实验室、提供增值服务、进行产业投资等。

02精细化服务输出的“行家里手”—招商蛇口

在经济下行压力加剧，企业投资意愿持续低迷的大背景下，重资产对外拓展之路频频受阻，大量企业也因此受到了波及。面对庞大的人工成本、运营成本压力，轻资产运营成为了园区行业的“救命稻草”。

但是，放眼整个产业园区市场，真正能够做好轻资产运营的企业屈指可数。

从轻资产运营的特性来看，做好前期定位，提供针对性运营，具备运营专业度，才有可能在竞争激烈的园区市场中留有一席之地。

虽然现在能做好轻资产运营的企业并不多，但仍然有一批在轻资产领域不断探索、不断打磨的企业，打响“中国改革开放第一炮”的招商蛇口就是其中之一。

随着轻资产运营热度的持续走高，产业运营能力也逐渐成为影响园区发展的关键要素，凭借着“敢为天下先”的拼搏精神，招商蛇口紧随时代发展潮流，早已在产业运营板块开辟出了一条长期发展路径。

当下，招商引资难已是行业共识。

拥有丰富产业资源的轻资产运营商，将在后续的招商引资过程中占据绝对优势，不仅可以顺利完成园区下发的招商指标，引入合适的企业入驻，还能凭借着自身的资源整合能力，为园区构建一个完善的产业生态。

近年来，招商蛇口在产业资源方面的储备颇丰。以产业运营为核心，从深圳出发，不断向全国生长，先后在青岛、杭州、南京、武汉、重庆、南昌等地落子。其中，我们熟知的网谷、意库、智慧城三大产品线便是出自招商蛇口之手。

随着产业发展逐渐步入深水区，完善的产业运营服务体系成为了园区高质量发展的关键。

拥有专业产业运营能力的轻资产运营商，不仅能够让园区载体的活力得到二次激发，还能实现资产价值的提升。在产业运营方面，招商蛇口把握产业发展的本质，以细节为切入点，重点聚焦主题园区的打造，通过系统化方式提升产业运营打法，从不同维度提升产业运营质量，在增强客户粘性和满意度的同时，为企业提供360°全生命周期服务。

在存量资产盘活的大背景下，开发建设能力同样关键。

在产业行业深耕40余年的招商蛇口，拥有着丰富的大型片区规划设计经验和操盘能力，不仅可以为项目开发、建设、运营提供一揽子的综合解决方案，还能在保障可持续土地经营和项目运营的同时，实现片区综合效益最大化。

2010年，为了响应深圳产业转型的要求，招商蛇口对沿山片区旧空间、旧物业进行更新改造，不仅引入了一大批战略新兴产业，还带动了整个蛇口片区的城市更新和配套升级，实现了蛇口再造。

除此之外，招商蛇口的产业投资板块更值得关注。

为了破解产业经营“生不出、养不大”的痛点问题，招商蛇口以金融产品+园区经营模式为突破口，凭借着强大的金融服务体系，积极联动集团内部的产融资源，全面助力企业解决融资难、融资贵等问题。除招商启航、招商创投、招商局资本、招商致远资本等招商金融板块下的内部投资机构外，园区更与众多外部市场化投资机构与基金建立深度合作关系，以雄厚的产业背景为企业提供强有力的支持。现阶段园区产业投资基金共8支，基金总规模约60亿元，累计投资了六十多家企业。在初创企业融资需求日益旺盛的当下，招商蛇口为园区各个发展阶段的优质企业提供各种类别的产业基金支持。从种子天使，到IPO上市，招商蛇口每一步都稳扎稳打，以全生命周期金融服务体系，扎扎实实推进产融结合。

当下，招商蛇口的业务版图遍布全国各地，在实现自我对外拓展的同时，更肩负着拉动区域经济发展，当地产业发展的重大使命。

这些年来，凭借着过硬的业务能力，以及专业的产业运营能力，招商蛇口一直是产业行业中的佼佼者，不仅为当地培育孵化了大量优质企业，还构建了一个良好的产业生态链条，为区域经济、产业发展注入源源不断的动力。

03聚焦1-2个特色产业—张江集团

以丰富产业资源为突破口，以专业产业运营能力为抓手，在开发建设、产业投资能力的加持下，招商蛇口在产业运营方面的成就，大家一定有目共睹。

招商蛇口是一个典型的全国化发展企业，而张江集团则恰恰相反，扎根上海，深深植入张江血脉是他的最大特点。

虽然张江集团没有走出去，但凭借着强大操盘能力，以及得天独厚的优势，不仅成功跻身轻资产运营的第一梯队，还涌现了非常多喜人的成果，其运营模式也非常值得参考和借鉴。

众所周知，张江集团兼具生物医药产业和人工智能产业的双重优势，这其中绝对离不开他在生物医药、人工智能两大产业领域的持续深耕。

以生物医药产业为例，目前张江集团的生物医药创新成果占全国20%，整个生物医药产业现有1300左右的管线在研发。其中，一半以上是创新药，1/3以上是在海内外双报。

国内首个PD-1，国内首个细胞治疗药物，国内首个冠脉药物支架，国内首个自主研发的靶向药......这一个个“首个”奇迹，均来自张江集团之手。

三十余载的岁月积淀，张江集团的创新成果不断涌现，在生物医药、人工智能等特色产业领域也积累了大量优质的产业资源。自此，也铸就了张江集团在产业运营方面的专业能力。

当下，在全国推动科技创新的大背景下，一大批中小型科创企业正在涌现。但是，绝大部分中小型科创企业在创业初期都会面临前期研发投入大，现金流紧张等问题，产业投资则是快速解决企业发展困境的重要路径。

对于产业园区领域的产业投资，张江集团一定榜上有名，从张江集团旗下的张江科投便可略知一二。

为了应对初创型科技企业的需求变化，张江集团以张江科投为抓手，构建了一套完善的创业企业成长服务计划，以更高的效率，更低的成本为企业服务。

如今，张江集团已经从过去的75平方公里，到99平方公里，扩展到了如今的220平方公里。这其中，必然离不来专业产业运营服务的加持。

在专业产业运营能力的推动下，为了更好助力园区发展，张江集团借助大企业的能力、技术、资金实力和商业能力，更好赋能中小企业的发展，不仅为大中小型企业提供一个完善的产业发展平台，也能让企业之间形成有效互动。

在强大国资背景的支撑下，张江集团目前已经形成了一套相对完善的产业运营服务体系，特别是在生物医药、人工智能等战略性新兴产业方向上，无论是在轻资产对外拓展方面，还是产业运营服务输出方面，都非常有潜力的，并且具备一定优势。

从产业发展脉络来看，产业运营不可能面面俱到，能够聚焦一到两个特色产业领域，并且在产业专业度、产业投资、产业服务体系等方面不断打磨，未来一定能够在产业行业大放异彩，收获满满。

04结语

当下，产业运营已经成为了园区发展的核心竞争力。

无论是招商蛇口，还是张江集团，都已经在产业运营方面有了自己的理解和实际操盘经验，依托丰富的产业资源，专业的产业服务，成熟的产业投资能力，他们正在朝着更加专业更加成熟的产业运营方向迈进。

随着产业园区进入存量时代，想要在竞争激烈的占领更多市场份额，势必需要专业产业运营能力的加持，从多个维度不断发力，以更加精细化专业化的产业服务，聚焦一到两个特色产业领域，为园区提供全生命周期服务。

责任编辑：kj005