作者系柔性石英砂贴片石发明人、浙江久石工研建科技有限公司董事长丰新华

01

top100房产企业暴雷率近50%

中国已进入后房地产时代

随着中国人口拐点的出现,城镇化进程也接近尾声,尤其是三年疫情和近年来国内外政治环境的变化,使得需求和预期都急剧下行。

自2021年恒大暴雷以来,截止日前top100的房产企业暴雷率已近50%:

2021年12月,负债规模约2.4万亿,恒大正式宣告暴雷;

2022年3月,融创美元债展期,宣告暴雷;

2022年5月,绿地控股负债规模约2500亿,公告其美元债违约,宣告暴雷;

2022年3月,世茂负债规模约4000亿,公告60亿信托展期,宣告暴雷;

2023年10月,碧桂园因无能力偿还4.7亿港币到期境外债务,公告正式爆雷;

2024年4月8日,世茂集团被提出清盘申请;

2024年4月14日,万科正式宣布遇到经营困难,流动性短期承压,并表示房地产再无法回到高点等等……

再看2024年1季度房地产数据:

2024年1季度中国房地产行业主要指标

大量的宏观数据和微观现象表明,这绝不是周期的波动,而是时代的切换,中国已经确切地进入后房地产时代。

其影响反馈到建材行业,是市场总体需求大幅下降,企业业绩迅速下滑。

全国陶瓷产品的产量对比2016年的峰值,已下降34.5%。2023年广东省的陶瓷企业开窑率仅有50%左右。

国内防水材料龙头东方雨虹通过兼并扩产、以价换量保持了总营收的基本稳定,但2022、2023年的净利润相比2021年几乎腰斩,2024年1季度相比继续下行。

过去的二十年,凭借时代的风口,建筑相关行业沿着外延增长方式一路狂飙突进,很多公司跑马圈地,分公司、子公司开布全国,看着直线增长的经营数据,不少企业家自信心极端膨胀,睥睨寰宇,言必称小目标,没想到时代的切换来得这么猝不及防。潮水褪去,衣不蔽体,庞大的机构,一夜之间从资本变成了负担。

02

存量竞争是建材行业的主要特征

机会仍然无限

如何活下去已成为建筑相关行业大部分企业当下的首要问题。

前两年参加过几次行业聚会和论坛,很多人说要抱团取暖,这基本是个伪命题,市场竞争永远是强胜弱汰,没人会在乎弱者的眼泪,后房地产时代,存量竞争是这个行业的主要特征。过剩的产能、同质化的产品,没有市场增量,没有抱团取暖,只有抱团厮杀。只有随着大量的企业倒下,生态才能缓慢修复。很多企业已察觉萧索寒意,也开始调兵遣将迎接搏杀,但你有何凭籍可成为幸存者?

明知山有虎偏向虎山行,不是勇士而是蛮夫。很多时候,冷静的选择比激情的拼杀更重要。

时代变了,以往的外延式的增长逻辑已经不复存在。就企业而言,这个时候需要果断坚决的调整组织和业务结构,聚焦核心竞争力,以大换强,以全换精,使得我们在存量竞争中能够活下并胜出。

金螳螂2021年受恒大暴雷影响巨亏近50亿,在困境中,金螳螂及时调整战略,关闭几乎线下所有的门店,大幅压缩住宅业务并收缩业务区域,结合自身优势,聚焦公建业务,业务区域聚焦长三角、珠三角和京津冀。通过调整,迅速扭亏,2022和2023分别实现了12.74亿和10.24亿的盈利。

企业在聚焦强化存量市场竞争能力的同时,要根据后房产时代的特点,积极围绕“新市场、新技术、新产品”来培育未来的增长曲线,一旦拥有三新,就意味着你已从原来的拥挤赛道中突围出来,重新进入了一个增量市场。

东方雨虹2023年的营收和利润同比都是增长的,仔细分析它的报表,可以看出2023年,它的房地产相关业务是大幅下降的,增长主要来源于民用零售市场和海外市场,零售业务同步增长28.29%,海外业务增长了54%。

所以我们将视线从房地产行业移开,就会发现后房地产时代仍然机会无限。

我国现有建筑6亿栋,建筑面积达800亿平米,陆续都将进行二次、三次改造,尤其是十几年来保温工程大跃进式的推进,创造了天量的改造维修需求;城市化的迅猛推进,导致了诸如学校、医院等城市公共设施的短缺;新农村建设还需向深层次推进....

03

买方需求特点改变

换思维、改模式、变赛道

需求没有消失,只是需求的特点变了。后房地产时代,买方从建设者渐变为所有者、使用者,需求也从集约趋向分散,从标准化走向个性化,从成本至上走向性价为王,建材企业再也无法通过搞定集采来建立江湖地位,通过廉价低质抢占市场份额。

后房地产时代,绿色环保是基本需求。噪音、粉尘、漆雾会遭到普遍拒绝,现在大部分发达国家都已不允许涂料喷涂。

后房地产时代,人工会越来越贵,任何依赖现场操作技能和人工堆砌的产品都会边缘化。产品成品化,施工简易化,可以DIY,是一种趋势。

后房地产时代,人们在乎长期的使用成本,而不是一次性投入的大小,人们更排斥正常的生活受到干扰,因此隔三岔五需要维修翻新的材料不会成为人们选择的主流。

后房地产时代人们更关注切身的居住体验,而不是理论的演算,所以他们对漏水、脱落的关注度远甚于节能保温...

后房产时代,企业面对的往往是非专业客户,不是单单的需要产品,而是需要整体解决方案。

新产品(服务)、新技术应根据后房产时代需求的特点去开发、培育。

这两年柔性贴片类产品发展很快,几乎没受到房地产的任何影响,就其原因,主要有3点:

首先,这是一个新品类,因为技术和认知的限制,优质产品的供应量还比较小;

其次,它是目前符合更新改造工程环保、便捷、品质提升、成本适宜等核心要求最理想的产品;

第三,柔性贴片能解决现在外墙开裂、渗水、脱落的痼疾。

这几年久石贴片石在改造翻新上的应用要占整体的50%以上,而且比例还在上升。某移动公司的项目负责人跟我说,因为政策的限制,移动公司除了主要办公大楼,不准用幕墙,他们用了最好的涂料仍然开裂,他们不想再用涂料了。学校也是如此,因为以前只能用涂料,三五年就需翻新,费钱费力。我问过一个日本客户为什么要用贴片石,他说业主希望能静悄悄地把房子翻新了。

总之,时代变了,企业也必须做出改变,结合自身的资源和优势,换思维、改模式、变赛道,以长期主义精神去开辟新的天地。后房地产时代,你在原地永远等不来春天,后房地产时代的春天,需要等你去寻找。

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