为推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验，华东政法大学“宅改小探”项目组以解决“空心村”问题为目标导向，于5月上旬至7月下旬对国内典型地区上海、义乌、重庆的不同宅基地盘活模式进行实地探究和对比分析。项目组选取了均位列农业农村部公布的农村宅基地制度改革试点名单的上海市松江区、浙江省金华市义乌市、重庆市大足区及永川区三个地区作为项目组的调研目的地。三地“盘活”宅基地的方式和手段各不相同，从实践上为调研提供了可行空间，以此分析比较调研地的独特成功经验。

初见华亭：松江黄桥平移居住打造村庄新风貌

“夏早日初长，南风草木香”，5月上旬，项目组来到了上海市松江区黄桥村进行调研，通过实地走访了解大城市周边农村宅基地改革落实的真实情况。

黄桥村位于黄浦江上游水资源保护区，地处上海市浦南“三农”工作试验区核心区域，是《松江区保护村选点规划》确定的保护村；地处黄浦江上游斜塘、圆泄泾和横潦泾交汇处，现代农业优势突出，在村庄历史上亦是传统纯农地区。近年来，黄桥村先后获得全国文明村、全国乡村治理示范村、全国幸福社区建设示范村、全国生态文化村、中国最美休闲村、上海市乡村振兴先进集体等荣誉。2018年，黄桥村被确定为乡村振兴示范村创建和农村宅基地改革试点村。

黄桥村的改革实施方式为制定“平移居住”资格审查细则、补偿标准、补缴标准，统一公示，实现政策的公开与实施公平公正；适应村民的美好生活需求，进行村貌整理升级，并结合村民日常生活特点规划相关相关配套设施；原宅基地经过综合整治复垦为耕地，实现与周围耕地的规划整合，发展“家庭农场”，通过以上措施，黄桥村的宅基地改革取得了显著的成效。

与村委会李峰主任对话中，项目组了解到黄桥村“平移居住”的政策规划由来已久。村民宅基地在“平移居住”前后发生了许多变化。在经过对村民是否具有“平移居住”资格的确权过程及意愿确认后，集体经济组织对村民老旧住房进行了拆除，并由国土委将老宅基地性质转变登记为耕地，实现原有宅基地的整合和复垦。通过引进相关专业项目组，黄桥村在原有的耕地、宅基地混合区域划定新宅基地规划范围，实质上实现了“耕地——宅基地”的对换。相关项目组按照“新江南田园”风貌和郊野单元村庄规划要求统一设计农民住宅建筑，并通过村庄自身建设有宅基地平移归并建新区的公共活动空间、健身广场、文化娱乐场所、垃圾分类处理等乡村公共服务设施。

项目组也前往参观了村内老年活动中心、党群服务中心、村内分配家庭耕地、村史馆等村内公共服务设施，并和黄桥村村民进行情况了解及访谈，访谈主要围绕村民对宅基地改革政策的理解、政策实施中的个人经历、自家宅基地在政策实施前后的主要变化、政策对生活的影响等方面展开。村民切身感受到了村庄环境改善对村民生活的极大提升。

通过黄桥村集体组织的一系列努力，“村内平移居住”项目最终实现了约99.5%的村民参与率。“平移居住”两期工程完成后，原先进城居住的村民大量返回居住，房屋对外出租的比例也显著下降，多数家庭选择自己居住在新建房屋之中。黄桥村宅基地的利用率得到显著提升。

图为项目组在上海市黄桥村实地调研。杨晓彤摄。

相聚乌孝：义乌农村有机更新促进城乡发展

“鹿角解，蝉始鸣，半夏生”，六月下旬，项目组来到浙江省金华市义乌市，浙江省是全国经济发展的代表，而义乌作为全国知名的小商品集散地，其经济商业属性对于宅基地改革具有独特的参考价值。

义乌市的宅基地改革是全国农村土地制度改革的重要组成部分，自2015年起，义乌市就开始了宅基地“三权分置”的先行先试，即宅基地的所有权、资格权、使用权三权分置的制度设计。通过多年的实践，义乌市探索出了一条具有地方特色的宅基地制度改革之路，为全国层面的改革提供了宝贵经验。

6月27日，义乌市江东街道，项目组对江东街道街道代表、张村和潘村的书记进行深入访谈，并参观了青岩区块“农村有机更新”展示中心。同时，项目组实地走访了下麻车村、张村旧址、复垦后的耕地以及人居提升工程建设现场，考察项目取得的现有成果。从访谈中，项目组得知江东街道宅基地改革较其他地区较晚，有大体量的土地可供大规模的统筹规划；同时，义乌市经济发达，外来人口占比高，房屋与商铺有大量的租用需求，使得村民有可观的预期收入愿意参与宅基地改革。以上因素的共同作用，使江东街道的有机更新项目成为义乌市有史以来旧改体量最大、整合难度最高、产品设计最全的新农村建设项目，兼具机遇与挑战。通过街道及各村干部的协作落实、村民的积极配合，江东街道有机更新项目稳步开展前期摸排、旧房拆除复垦、有偿选位、有偿调剂等工作，基本实现项目资金和建设用地指标自平衡；通过宅基地制度改革，回应民众跨村安置需求；村镇协调银行着力金融惠民，破解“贷款贵、放宽多、还款难”等问题，减轻群众建房压力，并持续以集中访谈等方式收集群众诉求。

工程现场，已经初具雏形的山地小院依山而建、粉墙黛瓦，富有江南水乡民居特色；垂直房和高层住宅排列整齐、规划统一，和谐融洽。三种房型可供符合条件的群众自由选择，并配有商业街及公共配套设施。通过宅基地整合与更新，江东街道有望实现固定资产倍增，通过区块内有偿选位、配套用房出租，区块外整村复垦、提档改造整合连片农田等有力举措壮大集体经济；民众人居环境和幸福指数提升，房屋价值、租金等收益增长。义乌市江东街道始终紧紧围绕共同富裕主赛道，探索“全民共富、全域共美”的道路。

图为义乌江东街道“山地小院”建设现场。陈宸 摄。

6月28日，在义乌市佛堂镇坑口村，项目组与村书记进行了深度访谈，了解到坑口村在义乌市努力争取到改革试点项目，并仅用两年就完成了旧村改造。坑口村的多规合一规划即按照宅基地政策进行用地规模的控算，算出村庄的红线和人均的使用面积。在此之后做整体规划，包括房子的建造安排，基础设施的布置，以及公共配套比如公厕、配电房、绿化、给排水等。经过土地有偿调剂之后，村民根据各自经济情况和用房需要将宅基地通过政府和产权交易所进行买卖。村政府统计土地面积，评估单位进行评估土地价格，村民报名举牌落槌进行买卖，刚好达到了土地的供需平衡。产权交易所会出具交易单，土地买卖有了依据。坑口村改造后，村民居住条件大大改善了，外出打工的年轻人在休息时间也会选择回到村里居住。经过宅基地改革后，坑口村的面貌发生了较大改变，“空心村”问题得到了实质性改善。

同日，在佛堂镇人民政府，项目组向新农办朱主任询问了大量佛堂镇各村宅基地改革的成功经验和问题教训，并了解到在全国范围内，义乌的宅基地改革政策比较完善且改革力度相对较大。其中最让村民关注的房子不动产权证问题，朱主任回复一部分房屋的建造不符合政策规定，可以通过历史遗留问题政策处理。但是违章的部分房屋不进行合法化，只给予使用权利，这是宅基地改革的突破之处。该政策出台的背后原因是义乌市房屋具有较高的经济价值。

整体而言，义乌市的宅基地改革有效地激活了乡村振兴，促进了城乡融合发展，同时也为农民带来了更多的财产性收入和生活改善。这些改革举措和成效，为其他地区提供了可借鉴的经验和模式。

回首渝州：重庆宅基地改革与入市相融获成效

“大暑荷香浓，盛夏心且静”，七月下旬，项目组来到重庆市进行实地调研。重庆作为山地城市的代表，复杂的地形地貌和独特的城市发展轨迹为宅基地利用提供丰富的案例。

7月29日，项目组首先抵达大足区高升镇旭光村，在高升镇人民政府人大主席魏书记、党政办陈主任、村建办吴主任的陪同下，参观高升镇民俗文化馆。通过参观项目组了解了高升镇的历史发展脉络，同时得知这一农耕文化小院就是经农村集体经济组织沟通后，该块宅基地户主主动将宅基地使用权交还集体的典例。退回集体的宅基地使用权及其上农房被用于村使馆和文化小院的建设，成为旭光村促进村镇公共设施与文化建设发展的助力。

随后，项目组在座谈会上认真听取人大主席魏书记、党政办主任陈主任、村建办吴老师对高升镇宅基地改革项目的详细介绍，包括土地全域整治后的入市机制及宅基地退出复垦政策。农民退出宅基地之后腾出的土地复垦成为耕地，从而实现集体建设用地指标的余出，在一个村的范围内进行土地整理后可以进行集体土地入市。针对这一政策，魏书记也向项目组提出了自己的实践建议，如将土地入市的范围由村扩大到全区。

图为项目组在大足区高升镇与多位领导进行访谈。杨晓彤供图。

同日，在大足区龙水镇自然资源规划局，项目组与胡局长进行深度访谈，探讨土地入市的相关政策与细节。从入市前期摸底来看，大足区存量集体经营性建设用地呈现出偏远、零星、分散的特点。若单纯就地入市，既难以与产业发展匹配，又难以形成有效的用地市场。而在重庆特有的地票制度背景下，地票的土地指标来源于复垦，入市的土地指标来源于全域整治，因地制宜将入市政策与地票融合，弥补自身资源条件的短板，成为大足入市试点的重要突破口之一。因此，大足区借鉴“地票”原理，结合其特有的地形地势、特色产业等相关因素，在符合土规和土地整治规划条件下，坚持“建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高、复垦有保障”的前提原则，将原有偏远、闲置废弃、零星分布的存量集体建设用地指标置换到区位优越、交通便利的产业集中区，实现异地调整入市交易。

考虑到各地不同的经济发展状况以及地理条件，重庆市的宅基地改革在取得了一定成效，总结出优秀治理经验的同时，也存在着土地入市范围受限、房地产市场低迷引起土地复垦政策停滞的局面，当前可供参考借鉴的往年土地政策有限，未来重庆市的改革仍需进一步探究完善。

图为项目组在重庆市大足区实地调研。陈宸供图。

当前，解决我国社会中广泛存在的“空心村”问题，根源在于探索各地长期有效地、结合本地特色灵活利用农村宅基地的方式。暑期社会实践的宗旨在于提高当代大学生的社会责任感和实践能力，“宅改小探”项目组将紧跟时代脚步，积极调动与运用所学知识，同时基于深入的实地走访，思考并总结各地的宅基地改革举措，为推进农村振兴提供切实可行的实践经验，助力滋养无数生命的中华土地在新时代焕发无穷的生机与活力。（姜奕明 杨晓彤 陈宸）

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