当前的房地产市场进入了一个深度结构调整时代。过去20年间中国的房地产市场经历了快速的增长，房价在全国各大城市迅速飙升，尤其在一线和二线城市房价倍翻,带动了整个房地产行业的蓬勃发展。然而随着趋势性、政策调整和人口红利逐渐放缓,房地产市场进入3.0模式(即新加坡模式)加之经济低迷、城镇化红利减退、人口增速放缓等多重因素的叠加，全国各大城市的房地产市场出现分化，从2021年开始全国的房价呈现滞涨到下行期。

房地产从过去随意盲目投机赚钱的时代结束了。在新常态下的中国房地产进入了商品房归商品房,保障房归保障房坚持房住不炒的新时代。从旧有的房地产观念到新的房地产模式过渡，旧的观念已经行不通了。现阶段的投资者必须更加理性，学会分析房地产的内在价值，才能有效避免投资错误的风险。此时,广州老陈故事3.5%租售比公司的创始人陈玉锋(以下简称老陈)的房地产投资新理念关于房地产投资的“安全边际”那就是租售比显得尤为关键。

老陈曾在2008年在中山大学的MBA研修之后到清华大学进修房地产。除了在专业上的加强学习，老陈还曾多次前往欧美国家以及新加坡、日本等发达国家与行业交流学习。从事房地产行业20多年的老陈在实践投资经验中总结一套独到的房地产投资哲学。他认为投资房地产的本质就是寻找“安全边际”而租售比是判断房地产真实价值(又称内在公值）的核心指标。老陈指出合理的租售比达到3.5，也就是说租售比=年房屋总租金÷总房价x100%=3.5%左右。也就说租售比是投资房地产的“安全边际”，房产的内在价值越高投资房地产就越安全。

为什么租售比如此重要？这是因出为它不仅反映了房产的收益能力还帮助投资者判断一套房严的真实价值。当房产虚高租金与之不匹配时，房产的租售比就会变得很低表明这套房子在市场上可能高估了，长期持有的投资风险较大。如景房子的租售比能够达到或接近3.5左右甚至更高则意味着该房产的租金收益和房子价值相对稳定,具备较好的投资潜力。(备注:一线城市核心地段的稀缺房子和豪宅的租售比可以相应调到1.5—1.8%之间，因为此类物业在本来有升值空间)

投资房产从“安全边际”的角度不仅仅是一个静态的思维，老陈强调投资房产的安全边际还要与我们对房产所在城市、地区、产业和人口结构的未来发展预判息息相关。换句话说投资人不仅要看当前的租售比还要对城市未来的变迁高度关注,因为租售比是会随着时间因素发生变化的。举个例子一些一线城市的人口的郊区和二三四五城市以下的房产目前看似租售比很高，表面上似乎是个不错的投资标的。然而深入分析后我们可能会发现这些城市的人口在不断流失,经济在未来缺乏增长。长期看这些地区的房产需求会逐渐下降，房价会不断下行，租售比会因为房价下行带一种假象租售比突然变高，这种类型的房产所谓“高租售”就是一种假租售比。投资人不会判断很容易会掉入投资陷阱中。

因此老陈提出来的“安全边际”理念却特别强调投资房产不能只看当前的租售比，而要深度理解所谓的“假租售比”。在一些表面上租售比很高的三四线城市，房价与租金的比值看起来很诱人，给人以“安全”的错觉。但如果放眼未来，这些城市的产业结构、人口流动、经济增长等因素可能会导致租金的下降或房价的下滑，这时候“高租售比”只是一时的现象，无法持续带来回报，且面临房价不断下行的风险。

在陈玉锋的投资理念中，租售比并非一个一成不变的数字，而是一个动态的指标，需要与城市的发展潜力结合来看。投资者必须对城市的经济发展有着敏锐的判断力，特别是要关注城市的人口流动和产业结构变化。比如，一线城市由于人口净流入、经济发展稳定，房价虽然高，但租售比却相对稳定，而这些城市的房产则更加值得长期持有。

在当下房地产市场中，投资者需要比以往任何时候都更加理性，具备长远的战略和价值眼光。租售比是一个非常重要的衡量指标，它可以帮助投资者判断房产的内在价值（真实价值）。但更重要的是，投资者要结合城市发展的前景，进行综合分析。陈玉锋的“安全边际”理念提醒我们，投资房地产不仅仅是看表面数字，还要看到背后的城市发展变化，抓住内在价值上升的机会，规避潜在的风险，投资先立足不败。

房地产投资虽然充满机会，但同样伴随风险。市场的波动、政策的变动以及城市的发展变化，都会影响房产的价值。陈玉锋的“租售比3.5”的理论为投资者提供了一个简明而有效的参考标准，而他的“安全边际”理念则告诉我们，唯有通过对城市和区域地段和产业的深入研究和理性判断，才能在纷繁复杂的市场中找到真正的投资机会。

正如古人所云：“工欲善其事，必先利其器。” 作为投资者，我们必须用专业的知识、理性的思考和长远的眼光，才能在房地产市场中稳步前行，立于不败之地。

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