出品《新视界》深度报道组 凤凰网科技

作者 | 刘畅

编辑 | 赵泽

核心提示：

1. 做空机构浑水认为贝壳存在大规模的欺诈行为，包括将2021年第二季度至第三季度将 GTV高估了约126%，将佣金收入增加了约77%-96%。贝壳反击称，确保财报数据的真实性和规范性。

2.被做空之前，贝壳深陷亏损、裁员风波。2020年扭亏为盈之后，贝壳在今年三季度再度出现近18亿元的亏损；从半年报到三季报，公司中介人数减少了3万人，裁员传闻缠身。

3. 浑水此前曾做空过瑞幸咖啡、爱奇艺、跟谁学、新东方、安踏体育、辉山乳业等，但并非每次都能得手。

在巨亏、裁员风波中挣扎的贝壳再迎打击。

12月16日晚间，知名做空机构浑水突然宣布正在做空贝壳，认为贝壳虚增新房销售总交易额126%以上。贝壳当晚即发起反击称，公司“坚决抵制任何机构的恶意做空行为。”

凤凰网科技发现，在浑水做空之前，这家地产巨头就已经深陷亏损、裁员等各种危机，上市一度被业界看作是贝壳的“补血”行为。

不过，贝壳上市之后，随着利空消息不断传来，资本市场也出现了连锁反应。相比于最高时期，贝壳市值已经下滑了超过682亿美元（约合人民币近4343亿元），凭空蒸发超七成多。

做空报告称，贝壳在公司财报电话会议上经常重复的口头禅是“做正确的事，即使困难重重”，但浑水认为，贝壳的运营事实并非如此。

被指虚增交易额虚设“鬼店”，贝壳称坚决抵制做空

12月16日晚，中概股贝壳突然被利空消息袭击，做空机构浑水宣布做空贝壳。

浑水在一份并不长的公告中指出， 贝壳正在大幅夸大其平台上新房销售的GTV（总交易额）以及由此产生的佣金收入。

浑水估计，在关键的新房销售类别中，贝壳在2021年第二季度至第三季度将 GTV高估了约 126%。

浑水还表示，贝壳声称其在2021年二季度和三季度的房屋销售总交易额分别为11500亿元和7880亿元。而浑水从贝壳收集的数据表明，三季度实际数据为5210亿元，高估了约 51%；调整部分二季度数据，大约产生了75%的高估。综合估计，浑水认为贝壳将其二三季度的平台总交易额夸大了约65%。

此外，贝壳还将其佣金收入增加了约77%-96%。而浑水发现这一点，是因为贝壳的投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与浑水从贝壳平台的多月数据收集程序中获得的交易数据之间存在巨大差异。

浑水还对贝壳的门店数量表示质疑。报告称，贝壳第二季度末总门店数量至少夸大了23%。对平台门店的实地考察和实地考察表明，贝壳在其平台上将其列为“活跃”的门店，但在访问时却被关闭或不存在。浑水认为贝壳经营的经纪商数量远少于其平台上显示的数量。

就像此前瑞幸咖啡被做空一样，浑水通过对贝壳的初步调查（包括实地采访和实地考察）证实了这些差异。

浑水举例称，南昌二十山中的中环店，该店在其平台上显示“活跃”，该经纪公司有近100 处待售物业。但是，当调查员根据注册信息访问该店的地址时，发现是一个废弃的店面。

浑水还称，他们在廊坊找到的51家门店中有19家是“鬼店”，仅这一个城市，贝壳门店数量就夸大了 59%。

“简而言之，我们发现了大规模的欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。”浑水称，这是一个存在大量欺诈的业务。

对于浑水的做空报告，贝壳当晚及时作出反应。贝壳在回应声明中称，注意到市场消息，贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

贝壳认为，“浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。”

浑水与贝壳你来我往，各执一词。贝壳真实的交易数据也有待考证。

贝壳11月8日发布的三季报显示，当季实现营业收入630亿元，同比增长31.7%，实现总交易额为8307亿元，同比下降20.9%。

其中，贝壳的存量交易总价值为3782亿元，同比下降34.3%；新房交易总价值为4101亿元，同比下降2.5%；新兴和其他服务的总交易额为423亿元，同比下降20.4%。

截至9月末，贝壳的门店数量为53946 家，比一年前增长20.2%。活跃门店为 49468 家，比一年增长20.2%。

贝壳表示，活跃商店的定义为平台上的商店，不包括在过去60天内没有促成任何房屋交易、过去14天内没有任何代理人访问过的商店等。

深陷亏损、裁员风波，贝壳市值已大减七成多

作为行业龙头，贝壳是集线上、线下于一体的房屋交易与服务平台。

2019 年，贝壳的总交易额达到了21280亿元，在平台上促成了超过220万笔房屋交易，贝壳也由此成为中国最大的房屋交易和服务平台。

截至招股书发布前的2020年6月30日，贝壳在中国103个经济活跃城市拥有超过260个房地产经纪品牌、超过42000家社区商店和超过456000名代理商。

不过， 随着“住房不炒”原则的落实，2016年下半年以来，多地陆续出台市场调控政策，包括恢复或加强住宅限购、收紧信贷政策，而这也导致贝壳的交易量和利润的下降。

招股书显示，贝壳在2017年、2018年和2019年分别录得净亏损5.38亿元、4.28亿元和21.80亿元。

贝壳在招股书中预计，公司未来将继续产生大量成本和费用以进一步扩展业务，这可能使公司更难以保持或提高盈利能力。

但在2020年，贝壳业绩实现了大幅增长。全年来看，贝壳营业收入为705亿元，同比增长53.2%；净利润达27.78亿元，首次实现美国通用会计准则下全年盈利。

不过，这种好日子并未持续多久。经历了2020年及2021上半年盈利后，今年三季度贝壳再次陷入了亏损。

据三季报披露，贝壳当季净收入为181亿元，同比下降11.9%；净亏损为17.66亿元，调整后净亏损为8.88亿元。

业绩承压之下，贝壳也传出了裁员传言。

今年10月，多家媒体报道称，贝壳位于上海、杭州、厦门等地的分公司先后裁员。

财报数据也印证了这一信息。贝壳2021年半年报中，公司中介尚有54万人，而在三季报中这一数据降到了51万人，3个月减少3万人。

内忧之下，贝壳还卷入了官司。

招股书显示，由于贝壳与多个房地产开发商、经纪品牌以及商店和住房客户建立了合同关系，贝壳一直卷入因合同纠纷引起的法律诉讼。

例如2018年10月，在四川某房地产开发商（“原告”）提起的涉及合同纠纷的民事诉讼中，贝壳被列为被告，被要求退款和损害赔偿约1.5亿元。

随着坏消息不断传来，市场也出现了反应。

2020年8月14日，贝壳上市首日以35.06美元的价格开盘，总市值达到422亿美元。随后的三个月里，贝壳股价一路高涨，到去年11月中旬，贝壳的市值已经飙升超过900亿美元。

然而接连亏损、裁员风波之下，贝壳股价持续走低。截至2021年12月16日收盘，贝壳股价只剩18.31美元，市值为218.05亿美元，相比巅峰时期蒸发了75%。

尽管如此，不少券商仍然看好贝壳。中信证券(600030)研报认为，2022年一季度，房屋成交有望回暖，二手房占社会房屋总成交不断下降的局面也有望结束。尽管预计届时房地产开发企业的融资借新还旧或仍存在问题，但贝壳生存环境有望恢复常态。

曾做空瑞幸、爱奇艺等 中概股杀手浑水也曾失手

做空贝壳的浑水什么来头？

资料显示，浑水成立于2010年7月，创始人为卡森·布洛克。由于创立以来大量做空中概股，一度被称为“中概股杀手”。

据了解，“浑水”的名字取自中国谚语“浑水摸鱼”，意指专门调查在资本市场里“浑水摸鱼”的企业，又指“在浑浊的水中更容易摸到鱼”。浑水此前曾做空过瑞幸咖啡、爱奇艺、跟谁学、新东方、安踏体育、辉山乳业等。

浑水近期最“成功”的一次做空是针对瑞幸咖啡。

2020年1月，浑水发布了做空瑞幸的报告，声称雇佣了92个全职和1400多名兼职调查员，收集了超过25000张瑞幸咖啡小票，录制了11260小时视频，发现瑞幸在2019年的第三和第四季度分别虚报销量69%和88%。受做空报告影响，瑞幸股价盘中一度下滑26%。

和贝壳坚决抵制做空不同，2020年4月，瑞幸发布了一份令行业震惊的自查报告，称公司2019年第二季度到第四季度，公司首席运营官（COO）刘剑和向他汇报的几名员工，共同伪造了高达22亿元的销售金额。

瑞幸的自查报告一出，当晚股价盘前暴跌近85%，开盘后更是6次熔断，最终跌幅锁定在75.57%

不过，并不是浑水的所有做空都能产生如此深远的影响。

去年5月，浑水做空教育机构跟谁学，称该机构利用机器人刷单，并虚增了公司营收，至少有70%的用户是假的。而跟谁学则坚决否认了这次做空，创始人回应称，浑水“没有弄明白跟谁学的在线直播双师大班课模式”。

当日，跟谁学股价下跌7.31%，不过仍在可控范围内。

去年4月，浑水表示，协助Wolfpack对爱奇艺进行了研究，随后做空了爱奇艺股票。此前Wolfpack 认为爱奇艺夸大营收和订阅用户数量，具有向审计师和投资者隐瞒欺诈行为，在资产负债表上对冲掉虚增的收入。

遭到做空后，爱奇艺称浑水与Wolfpack的做空报告“引用数据与结论严重失实，与实际情况不符”。有意思的是，就算被做空，收盘时爱奇艺股价居然上涨了3.22%，似乎并未受到不良影响。

更有甚者，可以在浑水的做空下“起死回生”。

2012年7月，浑水宣布做空新东方，直指新东方数据、教学区、学生人数均造假，此后新东方股价与市值暴跌超过七成。随后，新东方聘请独立调查团发布报告进行反击，股价回升并在此后翻倍。

本次贝壳遭到做空，能否绝地反击尚不可知，但贝壳抵制的态度很坚决。

贝壳称，为保证投资者权益和不受错误信息引导，将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

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