一、住宅增量市场下行，非住业态成为“新生机”

随着住宅开发板块增速放缓，物业企业在住宅市场的竞争加剧。同时，伴随城市精细化管理及“放管服”改革的持续推进，政府鼓励物业企业进行多元化业务探索，非住业态领域存在大量市场空间和机遇。

1）住宅增量市场空间受限

近年来，房地产市场进入深度调整周期，从国家统计局公开数据可以看出，自2020年起全国住宅新开工面积连年减少，动力明显不足，2022年仅8.81亿㎡，较2021年下降约40%，2023年房企供给端进一步收缩。同时自2021年起，新房销售面积也开始下滑。

图：2016-2023年10月全国住宅规模情况

数据来源：国家统计局

2）非住业态成为物企发展“新生机”

非住市场需求、政府对非住项目支持力度逐渐加大以及物企自身发展转型需求迫切，多重因素叠加使得越来越多的物企争相布局非住蓝海。

● 政策利好：随着“放管服”政策改革深化，国家主导力推公共服务市场化，各地政府积极引导、鼓励社会资本参与公共服务领域建设运营，越来越多原本由政府及机关单位自管的非住宅项目被释放，寻求市场化、专业化管理。

● 市场空间广阔：据亿翰物研测算，综合经济发展水平、人口增长、住房增量、企业拓展潜力、土地开发面积等多个因素，预计到2025年，我国整体物业管理规模将接近400亿平方米，其中非住业态占比将超总管理规模的50%，非住业态可挖掘市场空间广阔。

图：2020-2025（E）年全国物业管理及非住业态市场规模情况

数据来源：亿翰物研

● 企业自身发展倒逼：住宅物管市场趋于饱和，物业服务同质化严重，市场竞争日趋激烈，物企探索多元化转型发展之路，拓展非住业态造就物企发展“新生机”。从上市物企2023年半年报披露数据来看，非住业态的收入已经成为物企收入的主要来源。

3）商办业态备受青睐

从物企在非住领域拓展细分业态数据来看，2023年至今拓展规模前三的业态为商办物业、学校物业、医院物业，占比分别为58.1%、15.2%、7.4%。商办物业备受青睐，在战略拓展中逐渐占据重要位置。

二、探索差异化发展路径，非住拓展全面发力

河西集团下属江山智联物业始终肩负国企担当，按照集团改革调整部署，积极探索业务转型，对外市场拓展持续加速，业务涵盖住宅、商办、学校、酒店会展、产业园、康养、城市服务等多个业态，构建多元化服务场景，打造差异化标签。

江山智联物业持续深耕非住业态领域，聚焦优质项目，全面发力积极外拓，凭借国企担当、服务品质以及品牌口碑，从深耕河西到布局江苏、安徽，不断提升在苏皖地区的管理密度，扩大业态覆盖范围。2023年以来，江山智联物业外拓多点开花，非住业态市场份额进一步得到提升。截至目前，江山智联物业外拓项目数量占比超30%。其中，商办物业在外拓项目中占比超50%，成功拓得南京时代传媒文化创意产业园、江苏银行南京分行、南京银行总行大楼B座、江苏省基础测绘中心大楼等优质项目，商办业态版图进一步扩大。

在深耕商办领域的过程中，江山智联物业基于“管理+服务+运营”的创新模式，围绕商办客户需求点，提炼了全流程、全链路、全方位的服务方案。

● 24H全流程：始终把客户满意度放在第一位，24小时全时段商务场景提供服务，精准触达客户需求。

● 数智化、全链路：构建智慧园区数字孪生系统，通过一个综合的数字管理平台，联结园区内的所有分项系统，实现全方位的在线侦测、对接、支持和协同。通过云服务，实现移动设备远程接入系统平台，从而进行远程控制和管理。同时，由数据流串接，形成可视化大屏，提供决策中心数字化决策支持。以实现对全区场景的可视、可管和可控为目标，使企业生产经营更高效。

● 360°全方位：结合企业全生命周期服务关键点以及自身优势，搭建“大物业服务体系”，从案场前介、整合服务、专业标准、成本控制、安全场所、环境责任等六大模块为客户提供全方位细分服务，使企业生产经营更轻松。

三、以高标准、高品质，打造金融服务标杆案例

近年来，江山智联物业在金融服务方面，成功打造多个银行总部大楼标杆案例，如南京银行总部大楼、江苏银行南京分行大楼、南京浦发大厦等，为其提供全方面、精细化、高质量的后勤服务支持，为后续华东市场公共服务领域的拓展工作打下坚实基础。

● 业态特殊性

相较于普通办公楼，银行总部大楼由于其金融属性，在物业管理上具有特殊性，对于安全性、保密性、专业性、精细化管理以及定制化服务等方面都有着更高的要求。此外，由于银行总部大楼代表着银行整体品牌形象，需要维持高水平运作的状态，这就更加考验物业服务团队高效、专业的管理能力。江山智联物业在商办领域以银行总部大楼为核心服务业态，充分体现出其高水平、高规格的服务能力。

● 标杆服务案例

南京银行总部大楼

物业管理模式：酬金制 进驻时间：2021年4月

在工程维保方面，由于该项目为南京银行总行，系统内外的工作会议多以视频会议为主，因此江山智联物业工程维保团队除了工程设施设备日常的巡查管理外，还需要提供技术维护，负责现场保障视频会议系统平稳运行，包括通信线路、会议设备、会议对接调试等方面指派专人操作，为发挥视频会议效果提供强有力的支持。

在客户服务方面，由于南京银行总部大楼在大堂装修设计方面独具特色，从古都本地文化中提取设计元素，充分体现南京银行的品牌文化，形成了独特的参观接待区域。江山智联物业为此特别配备讲解员，为银行重要来宾进行专业讲解，以更好的宣传展示南京银行的品牌文化；此外，南京银行总部大楼还设置员工休闲阅读区，由江山智联物业服务团队提供图书管理服务，负责现场几千本书目的借还事项，保障阅读区域的正常运营以及员工的阅读体验。

在保洁服务方面，大楼标准层面积1750㎡，江山智联物业每层配备一名保洁人员，每周进行全覆盖式吸尘，定期组织开展专项PA保洁；在大堂水景区域，由于水幕墙材质的特殊性，较容易产生水垢，为此江山智联物业按照时间周期制定清洁计划，如每天进行常规清洁，每周带水整体清洁一次，每半个月将水景放水清洁一次，每次清洁需要耗时约6个小时。江山智联物业通过对专项区域制定专项计划，以保障保洁服务的精细化，时刻保持干净整洁的办公环境。

江苏银行南京分行办公楼

物业管理模式：酬金制 进驻时间：2022年6月

在工程维保方面，工程团队在交叉施工期间制定责任到人的维保计划，建立快速反应维修服务机制，针对维修诉求，要求反应速度在15分钟以内到达现场处理，处理结束后也会定期进行维修质量回访，形成相对闭环的维修机制。值得一提的是，由于江苏银行线上会议频次较高，而视频会议对于网络以及终端设备的要求较高，以确保沟通流畅，弱电工程师会提前进行设备调试并模拟彩排，在确认流程以及设备整体无误后再与会议负责人进行对接，以节约其时间。

此外，项目工程团队在数智化方面也一直在探索突破，联合研发智能化平台1.0版本，融合物联网、大数据、图像识别等技术，实现智能安防、智能维修，包括对项目的各项设备设施如灯光、空调、门禁、电路系统等实现智能化管控，提高项目管理效率，目前该平台的打造处于南京市领先水平。

在客户服务方面，针对大楼内大量会务接待需求，江山智联物业提供接待、控梯、引导、茶歇等服务。江山智联物业同样关注大楼员工的服务体验，贴心主动为员工分发门禁卡，提供入驻指南，包括车行路线篇、门禁卡使用篇、各公区位置图等，从目前客户反馈情况来看，总体满意度评价较高。

在秩序安全方面，由于目前大楼处于入驻与施工重叠的期间，江山智联物业合理安排大楼施工时间，避免影响已入驻员工，并配合搬家公司，提供通行路线图。安全工作上，制定应急预案，并定期开展演练活动，提高员工对于突发事件的快速反应和应急处理能力，筑牢防汛防火防冻安全墙。此外，通过每周对安保人员进行队列训练及考核，在提高保安队伍的专业技能的同时进一步提高安保队伍的综合素质，确保安保人员的精神面貌。

在保洁服务方面，江山智联物业依照酒店的保洁标准，提供精细化的保洁服务，在电梯轿厢、电梯厅按照季节更迭增置时令鲜花，在提升美观度的基础上为职员营造轻松、愉悦的办公环境。此外，保洁人员还在每层卫生间洗手台处增设服务托盘，在广泛征求职工需求的基础上，提供棉签、牙线、漱口水、梳子、头绳等日常用品，为员工提供更贴心、便捷的服务。

浦发大厦

物业管理模式：酬金制 进驻时间：2022年10月

在工程维保方面，由于浦发大厦建成后存在4年空置期，设备设施预防性维修保养不到位，江山智联物业提前安排工程人员对电梯、消防、水泵房等进行全面检查，摸清设备设施现状情况，并据此制定维保计划；在日常维保中，在配电室、水泵房、机房等重要设备场所配备值班人员，工程主管每天也会定时会对此类场所以及精密仪器、三网等关键设施进行巡查，及时发现隐患并立即上报维保单位，对于一些在江山智联物业工程团队能力范围内的维修工作，即使是不在合同约定范围内，工程人员也会第一时间进行处理，日常细致维护每一个细节，保障大楼正常运作；为积极响应国家绿色低碳的号召，工程部还对大楼内的空调、照明系统等采取定时开关措施，以达到节能降本的效果。

在客户服务方面，基于金融项目的特殊性，除接听客户来电、受理客户报事报修及各类诉求，接待来访客户等常规服务外，由于银行类办公会务需求较大，平均每月大小会议约200场，江山智联物业客服团队为浦发大厦提供全方位一站式会务服务，包含会前精心布置安排、会中体贴的乘梯指引、细致的茶歇服务，甚至还有手磨咖啡特色拉花服务，不断升级客户体验，给来宾营造专业、细致周到的参会氛围。除此之外，还可提供定制化服务，通过观察和了解客户的生活习惯和喜好，配备专属客户管家，进行个性化的接待服务。

在秩序安全方面，定期开展突发事件安全演练，同时联动监察室和巡查岗，辨识可疑人员、控管舆情上访等问题。此外，联合银行内保排查金库等重点部位，保证大楼整体安全。

在保洁服务方面，对抹布进行分色管理，防止交叉污染，清洁器具定点安置等，进一步提升卫生要求，同时，以酒店化的标准精细化保洁高管办公区域。

江山智联物业在这三个金融标杆项目管理过程中，通过多方面的服务和管理措施，为客户提供高效、专业、贴心的服务，实现智能化、人性化的物业管理，彰显了高难度、高专业、高质量物业服务的品牌形象。

四、构筑服务力护城河，树立赛道标杆影响力

江山智联物业始终锚定能力建设这一课题，致力于加强服务、管理、创新、人才和科技等多方面的能力建设，通过标准化建设和员工培训等手段，以颗粒化标准提升服务质量，打造出多支高水平、高规格的服务队伍。以品质化、专业化服务，筑牢企业核心竞争力，构筑起坚实的服务力护城河，推动品牌形象建设，吸引更多优质客户，点燃企业经营可持续增长引擎。

随着金融总部大楼业态服务经验的不断积累，江山智联物业将展现稳健的“成长效应”，不仅表现在服务水平的提升上，更体现在企业内部各项能力建设的全面升级。通过持续精耕服务能力，公司将展示其在物业管理领域的专业实力，打造出更多标杆项目，树立起赛道标杆影响力。

展望未来，江山智联物业将在已有成功经验的基础上，不断推陈出新，强化服务特色，凸显服务价值，实现蝶变。此外，通过在标准化建设方面的不懈努力，公司将打破传统服务的边界，提供更加高效、便捷、智能的物业管理解决方案，为物管行业的可持续发展贡献力量。

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