2025年2月14日，南京师范大学研究团成员对盐城市达华物业有限公司负责人进行专访，围绕老旧小区车位管理现状、资源配置及矛盾化解展开深入探讨。此次访谈聚焦三线城市住宅小区停车难题，从实际解纷情况出发，为优化社区治理提供实践参考。

据金经理介绍，达华物业主要服务老旧多层住宅小区，管理地上划线车位、地下车库及人防车位三类停车资源。其中，地上车位免费供业主使用，地下产权车位由开发商销售，业主购买后产权归属个人，人防车位则严格遵守法律规定，实行一年一租模式。由于小区建成较早，产权车位已售罄，地上免费停车位供不应求，导致“车多位少”矛盾较为突出。

针对当前问题，金经理表示，物业通过加强巡查、引导车辆有序停放等方式缓解矛盾，尽管存在“先到先得”的临时管理方式，但业主普遍理解配合，车位管理情况总体良好。访谈中，研究团关注到《民法典》对租赁期限的规定，而达华物业的“人防车位一年一租”租赁模式完全符合法律要求，规避了长期租赁风险。此外，尽管盐城市法规未明确限制车位对外销售，但物业严格遵循“仅限业主购买”原则，从源头减少潜在矛盾。

值得注意的是，小区产权车位由开发商主导销售，物业负责日常管理，金经理坦言，老旧小区车位配置不足是历史遗留问题，但物业通过透明化沟通，引导业主理性看待资源限制，多数矛盾已经通过协商解决。

关于物业与开发商的关系，金经理表示，达华物业由业主共同聘请，与开发商签订前期服务合同，管理流程严格参照物价局标准。车位管理费包含在物业费内，收费标准公开可查，且提供正规发票。目前，业主对收费合理性认可度较高，未提出异议，小区车位管理基本权责清晰，实现管理透明化 。

针对停车收益分配，金经理解释，地上车位属业主共有，但因免费开放未产生收益；地下产权车位收益归业主个人，人防车位租金用于维护公共设施，物业定期公示收支明细，确保透明运作。

金经理指出，解决停车难题需多方协作：一是建议街道、住建部门统筹规划，增设公共停车场；二是推动社区引入智能停车系统，提升车位利用率；三是加强业主自治，通过业主委员会协商制定停车规则，减少无序停放。此次访谈为老旧小区停车管理提供了重要启示。达华物业的经验表明，在资源有限的前提下，法律合规、透明管理与业主共建是化解矛盾的关键。未来，通过技术升级与制度优化，当地有望探索出一条更加适应城市特点的停车治理新路径。

图文来源 | 住宅小区车位权益保护研究团

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