当前，长租行业已步入以“资管驱动”为核心的高质量发展新阶段。国家“租购并举”政策不断深化，保障性租赁住房加速落地，公募REITs持续扩容，为长租公寓企业开辟了资产证券化与资本退出的新路径。与此同时，存量资产盘活需求急剧爆发，大量低效商业、办公、工业物业亟待改造为租赁住房，行业正式进入“存量改造+精细化运营”的激烈竞争阶段。在此背景下，乐乎公寓集团积极探索“F+EPC+O”（投资管理+开发建设管理+运营管理）全链条商业模式，力求实现可持续的规模扩张与利润增长。

4月23日，克而瑞长租总经理王伟先生专访乐乎集团CEO罗意先生，围绕行业发展中的调整与机遇展开深入探讨，深度挖掘乐乎的创新思路，为长租房行业破局带来新的观点。

存量资产盘活：乐乎的优势所在

乐乎拥有超过11年的长租公寓运营经验，长期的实践使其深度掌握市场动态，能够基于市场需求导向，对存量资产实施精准改造。经过多年的沉淀，乐乎构建起了成熟的品牌体系与全链条资管能力。持续投入信息化系统建设，实现了精细化、高效化管理；完整的服务闭环能力，可为存量资产改造提供全流程、一站式服务支持。

此外，乐乎公寓丰富的产品实践经验，使其对各类产品形态及对应客群有着深刻认知，能够在存量资产改造过程中，快速实现精准定位，有效提升资产与市场需求的适配度及项目竞争力。自2021年起，乐乎公寓聚焦北京市场，系统研究各区域发展特征，精准把握城市内不同板块、节点间的差异，为存量资产改造提供了精准的区域分析与投资决策依据。乐乎团队紧密跟踪行业发展趋势，在存量资产改造业务中，深度融合行业发展趋势，输出契合市场需求的解决方案。

合规性处理：乐乎公寓的实践与经验

以乐乎公寓聚焦的北京长租公寓市场为例，城市需求旺盛，但优质房源供给不足，主要原因是资产流通市场化程度较低，且合规状况复杂。大量划拨类、村乡一级资产存在合规完整性问题，出表出售动力不足；而合规性较强的资产多集中于平台公司，出表诉求不强。过去，市场以民间投资人为主，合规意识淡薄；如今，资管机构、险资等专业主体参与，对合规要求显著提升。

当前租赁住房合规性主要有两条路径：一是商用物业通过申请特行许可，开展长短租结合的酒店式公寓运营；二是对工业、写字楼等边缘资产改租赁住房。乐乎公寓自转型资产管理模式后，将合规作为运营安全的重要要素。在实践中，重点聚焦工业类资产改造，以保障性租赁住房认定备案作为资产交割的前置条件。

同时，乐乎公寓积极参与行业生态建设，与各级管理部门及法规制定机构密切协作，针对包租及中资产合作项目中保障性租赁住房认定流程效率低的问题，建议对特定类型项目设置简易快速通道，以提升行业运营效率。目前，乐乎所有投资及合作项目均严格遵循合规要求，实现全流程合规运营。

业务模式：轻重结合，深度掌控行业关键价值

乐乎公寓是行业内较早开展轻资产运营的企业，但在2021年，经过战略反思发现轻资产模式存在局限性。一方面，该模式对上游主体盈利能力依赖度高，且投资环节在商业成功中占比达50%-60%，不参与投资则难以将长期运营积累的商业洞见运用于交易，无法充分彰显运营价值；另一方面，轻资产模式下商业关系稳定性欠佳。

目前，乐乎公寓采用轻重结合的业务模式，在保留轻资产运营业务的基础上，更倾向于深化与合作方的合作，为业主创造更大价值，逐步加强在资金层面的参与度，以此实现对行业关键价值的深度掌控。

“投融建管退”闭环：探索退出方式与未来融资模式

乐乎公寓目前在重资产项目上暂无完整退出实操经验，主要通过模拟和学习探索。资产的退出因LP平台而异，险资等部分资管机构可能选择长期持有；多数资管机构未来倾向将资产出售给一级半市场基金。目前公募REITs对国资背景、资产规模要求较高，限制了中小玩家和自有业主退出，未来重资产包或先售予Pre-REITs，再由其在公开市场运作。

针对大量因国有属性、产权限制、多方意见不一等原因难以交易的存量资产，乐乎公寓提出“打破刚性底租”方案，即与业主共同成立合资平台，依据资产质量灵活确定分润机制，涵盖按比例分配、投资方优先分润及BOT模式等。通过注入资金激活资产运营，产生稳定现金流，缓解业主房产税负担，保障资产续贷能力。这种方案也获得了部分中小资管机构的认可，为存量资产盘活提供了创新思路。

投资人合作：平衡短期现金流与长期资产增值

交易的核心是为风险定价，优质资产的业主方议价能力较强，合作天平会向业主方倾斜；乐乎为避免与二房东竞争，基本不考虑投资规模在1500万以内的项目，更倾向于投资规模较大的项目，这类项目决策流程复杂，但符合其业务定位。

在合作方的选择上，乐乎公寓与投资人之间会经过长期的考察与沉淀，确保双方理念契合，以维持合作的稳定性。在费用收取和财务表现方面，乐乎接受投资人的一次性考核安排；同时，乐乎转变了投资策略，从以往单纯依赖管理费收入，转变为在部分项目中进行跟投。与优质机构进行平层或劣后级收益安排，旨在增强在资管业务中的话语权和收益能力，以应对轻资产模式难以快速规模化的问题。

关于现金流，长租公寓本身是相对稳定的资产品类，乐乎在市场下行周期仍保持较高出租率。同时，乐乎秉持中性偏悲观的市场预期，将市场下行视为获取优质资产的窗口期，通过深度资产运营与投资合作，在保障短期现金流稳定的基础上，为长期资产增值及企业可持续发展筑牢根基。

北京市场产品策略：聚焦长租，适时调整

乐乎公寓旗下芷岸、乐乎公寓酒店两个品牌开展长日租结合业务。过去两年，受北京酒店市场下行且供给持续增加的影响，乐乎对公寓型酒店给予了较多关注。今年，乐乎将战略重心转回长租公寓，纯刚需长租品牌乐乎青年社区，在经济下行背景下成为重点发展对象；乐乎公寓、乐乎社区等长租品牌更是发展的重中之重。

乐乎公寓依据资产特性选择适配模式，整体以长租业务为主。未来乐乎公寓将坚持聚焦优势领域，做最擅长的产品；当资产更适合短租或长短租结合时，适时输出乐乎公寓酒店、芷岸等产品。

应对保障性租赁住房入市压力：聚焦产业集聚区域，创新运营路径

北京长租市场正经历显著变化，春节后资产端流转活跃度提升，众多业主将长租公寓列为重要业务选项，相较于部分区域商办物业租金下滑，长租公寓在运营及去化方面更具优势。

在此背景下，乐乎公寓依托十余年行业运营经验及广泛的资产触达能力，积极参与市场竞争，抢占市场增长红利，增强企业抗风险能力。秉持谨慎态度开展项目评估，在资产选择上聚焦产业集聚区域，优先选择产业带上的资产，提升项目抗风险能力。在严格控制资产获取成本与边界风险的前提下，探索长租公寓产品创新与差异化运营路径。

乐乎的角色已发生转变，基于“资产管理者”的战略，从投资人视角出发，将资产合规性作为业务开展的优先考量因素，保障企业可持续发展。

构建护城河：脚踏实地，积累核心竞争力

乐乎公寓的护城河并非依赖某一绝招，而是通过脚踏实地做好每一个项目，在长期积累中形成核心竞争力。多年来，乐乎公寓保持相对稳健的发展态势，这种稳定性使其在市场竞争中具备优势，让合作方无需担忧企业经营风险。而乐乎公寓的团队自上而下都是扎实做事的风格，从创始人到基层员工都专注于项目执行，这种务实的工作态度与定力也获得了合作伙伴认可。

通过日复一日、年复一年地做好项目，乐乎公寓积累丰富的项目经验与案例，最终转化为企业的品牌价值，强化乐乎公寓品牌口碑，扩大行业影响力，形成核心竞争力。

在住房租赁行业迈向“大资管时代”的浪潮中，资管思维与资管能力将成为企业长期发展的关键因素，朝着金融化与精细化路径前行是行业发展的核心方向。乐乎公寓积极顺应行业变化，通过提升自身的资产管理能力，同步强化产品能力与运营能力，构建可持续发展模式，也为整个租赁行业提供了新的思路与方向。

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